กู้เงินจะซื้อบ้านต้องทำอย่างไรให้ธนาคารอนุมัติ 

ใครกำลังวางแผนหรือต้องการจะซื้อบ้านอยู่บ้าง แต่ขั้นตอนการซื้อบ้านกับโครงการต่าง ๆ ก็ยากเสียเหลือเกิน ยิ่งถ้าเงินเดือนน้อย ๆ ความหวังจะซื้อบ้านสักหลังก็ริบหรี่เสียเหลือเกิน  และผู้บริโภคส่วนใหญ่จะมีความรู้ที่จำเป็นในการใช้ประกอบในการซื้อบ้านนั้นค่อนข้างน้อย หลายคนจึงต้องคอยสอบถามผู้รู้หรือผู้ที่มีประสบการณ์เคยผ่านการซื้อบ้าน การยื่นเรื่องกู้เพื่อซื้อบ้าน หรือศึกษาหาข้อมูลในอินเทอร์เน็ต เพื่อนำมาใช้ในการยื่นกู้เงินสำหรับซื้อบ้าน  

ปัญหาหลักๆ ของคนที่กำลังลังเลว่าจะซื้อบ้านดีหรือไม่

• 19% มักจะเป็นเรื่องค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน หรือการซื้อคอนโด 
• 16% เป็นเรื่องภาษี 
• 12% เรื่องสินเชื่อบ้าน และ คุณสมบัติทางการเงินในสัดส่วนที่เท่ากัน 
• ค่าธรรมเนียมทางกฏหมาย 

 

เราจะมาแนะนำขั้นตอนการซื้อบ้าน คุณสมบัติของคนกู้เงินซื้อบ้าน เอกสารสำคัญที่ต้องใช้ ขั้นตอนการกู้ซื้อ เพื่อการวางแผนกู้ซื้อบ้านผ่านอนุมัติ ที่ต่อให้ภาระหนี้เยอะ อยากซื้อบ้าน แต่ถ้าหากวางแผนตามขั้นตอนได้ดี ก็จะทำให้การซื้อบ้านโครงการ ตลอดประวัติทางการเงินดี และมั่นใจได้ว่าสามารถกู้เงินซื้อบ้านผ่านแน่นอน

จะซื้อบ้านต้องทำอย่างไรบ้าง ถึงจะผ่าน??? 

คุณสมบัติของคนกู้เงินซื้อบ้าน

ใครที่สามารถทำเรื่องกู้เงินซื้อบ้านได้บ้าง

• บรรลุนิติภาวะ 20 ปี 
• มีงานทำประจำและผ่านการทดลองงานแล้วอย่างน้อย 6 เดือน 
• มีรายได้ที่แน่นอน ฐานเงินเดือนตั้งแต่ 10,000 – 15,000 บาท / เดือน 
• ไม่มีการชำระหนี้ต่อเดือนเกิน 60% ของรายได้ 
• กรณีที่กังวลว่าจะกู้ไม่ผ่าน หรือมีการชำระหนี้ / เดือนเกิน 60% ควรหาผู้ร่วมกู้ (บิดามารดา คู่สมรส พี่น้อง หรือบุคคลอื่นได้ไม่เกิน 1 คน) 

ธนาคาร หรือ สถาบันการเงินส่วนใหญ่ มักจะอนุมัติให้กับผู้ที่มีแนวโน้มจะมีกำลังในการผ่อนชำระ ตั้งแต่ในช่วงอายุ 20-40 ปี เพราะน่าจะพอดีกับระยะการผ่อนชำระหนี้ไม่เกิน 65-70 ปี 

เอกสารสำคัญที่ต้องใช้กู้บ้าน 

1. เอกสารส่วนตัว ได้แก่

• • บัตรประชาชน หรือบัตรที่ทางราชการออกให้ เช่น ใบขับขี่ 

• ใบเปลี่ยนชื่อ สกุล (ถ้ามี) 
• ใบทะเบียนสมรส (กรณีสมรสแล้ว) พร้อมสำเนาเอกสารคู่สมรส และหนังสือยินยอมจากคู่สมรส

2. เอกสารทางการเงิน

ธนาคารจะออกสินเชื่อกู้บ้านให้กับผู้ที่มีรายได้ประจำแน่นอนเท่านั้น ไม่ว่าจะเป็นพนักงาน หรือเจ้าของกิจการ โดยจะต้องมีเอกสารแสดงสถานภาพทางการเงิน ดังนี้ 

• กรณีเป็นพนักงานเงินเดือน จะต้องใช้หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน สำเนาเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน 
• กรณีเจ้าของกิจการ หรือผู้ประกอบการอิสระ ใช้เอกสารสำเนาเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือน และหลักฐานการเงินอื่น ๆ ฉบับจริงเท่านั้น หากจดทะเบียนจะต้องใช้สำเนาทะเบียนการค้า ทะเบียนบริษัท หรือทะเบียนห้างหุ้นส่วน หลักฐานการเสียภาษีเงินได้ รูปถ่ายกิจการ กรณีเป็นวิชาชีพเฉพาะ ใช้สำเนาใบประกอบวิชาชีพด้วย 

3. หนังสือยินยอมให้ตรวจสถานะประวัติค้างชำระหนี้ เอกสารหลักประกัน 

4. เอกสารหลักประกัน 

หนังสือสัญญาที่ทางธนาคารจะเข้าไปตรวจสินทรัพย์เพื่อประเมิน และเอกสารมัดจำ โดยเมื่อธนาคารอนุมัติ จะนำโฉนดเป็นชื่อธนาคารก่อน และเมื่อผู้กู้ชำระให้กับธนาคารหมด ก็จะทำเรื่องเปลี่ยนมาเป็นชื่อของผู้ซื้อในภายหลัง 

5. เอกสารของผู้กู้ร่วม (ถ้ามี)่ 

ผู้กู้ร่วมในที่นี้จะต่างจากการเป็นผู้ค้ำประกัน ส่วนใหญ่มักจะเป็นพ่อแม่ ญาติพี่น้อง หรือคู่สมรส ซึ่งต้องยื่นเอกสารเสมือนเป็นผู้ซื้อ โดยเอกสารทั้งหมดจะต้องมีตั้งแต่ เอกสารแสดงตัวตน ตลอดไปจนถึงเอกสารแสดงการค้างชำระหนี้ (เครดิตบูโร) 

ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้าน 

ขั้นตอนต่อไปนี้จะช่วยให้การยื่นเรื่องกู้เงินอนุมัติได้ง่ายขึ้น โดยมี 5 ขั้นตอนต่อไปนี้ 

ความสามารถในการยื่นกู้ 

ซึ่งอาจจะใช้สูตรคำนวณคร่าว ๆ โดยใช้สูตร (กรณีไม่มีภาระหนี้) รายได้ต่อเดือน x 60 เท่าของรายได้ = ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้  เช่น รายได้หรือเงินเดือน 30,000 บาท x 60 = 1.8 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นขั้นต่ำของวงเงินที่กู้ซื้อบ้านได้ แต่อาจมีการขยับขึ้น-ลงของแต่ละธนาคารต่างกันไปเล็กน้อย ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและการพิจารณาของแต่ละสถาบันการเงินนั้น ๆ 

กรณีที่มีภาระหนี้ต่อรายได้ หรือที่เรียกว่าค่า  DSR (Debt Service Ratio) ธนาคารส่วนใหญ่จะอนุญาตให้ผู้กู้ซื้อบ้านมีภาระหนี้ได้ 30-40% ของรายได้ โดยจะใช้สูตรคำนวณ รายได้ต่อเดือน x 30-40% = ความสามารถผ่อนบ้านกับโครงการ เช่น รายได้ 30,000 x 30-40% = 9,000 – 12,000 บาท โดยภาระหนี้คือภาระหนึ้ทุกอย่างที่มี ไม่ว่าจะเป็น ค่าโทรศัพท์มือถือ ค่าผ่อนรถ ค่าเช่าห้อง ค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ ดังนั้น หากสมมติว่ามีภาระหนี้ผ่อนรถและอื่น ๆ รวมทั้งหมดเดือนละ 9,000 บาท ก็จะสามารถผ่อนบ้านกับธนาคารได้เพียง 1,000 – 3,000 บาทเท่านั้น ดังนั้นจะคำนวณว่า ผู้ยื่นเรื่องกู้เงินจะมีความสามารถกู้ซื้อบ้านได้เท่าไร และกรณีที่เงื่อนไขของธนาคารให้ผู้กู้สามารถมีภาระหนี้ได้ 40% จะใช้สูตร (1,000,000 ÷ 7,000 ) x (ความสามารถผ่อนบ้านกับโครงการ) = วงเงินที่สามารถกู้ได้ เช่น (1,000,000 ÷ 7,000) x 4,000 = 571,429 บาท (คือราคาที่กู้บ้านได้)  

เก็บออมเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง 

ระหว่างที่เลือกหาซื้อบ้านหรือคอนโด ควรเก็บออมเงินไว้เป็นค่าดาวน์บ้านหรือดาวน์คอนโด เนื่องจากธนาคารจะมีกฏการปล่อยเงินสินเชื่อกู้บ้านได้สูงสุด 90% ของราคาบ้าน เช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท ธนาคารจะให้กู้ได้มากที่สุดคือ 9 แสนบาท ส่วนอีก 1 แสนบาทจะเป็นเงินสดที่เราต้องจ่ายให้กับโครงการของอสังหาฯ นั้น ๆ เอง ซึ่งจากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ทำให้ผู้ต้องการซื้อบ้าน หรือผู้ที่จะซื้อคอนโด สามารถกู้ได้ 100% (จนถึง ธันวาคม 2565) 

เดินบัญชีธนาคารให้สวย 

ขั้นตอนการซื้อบ้านข้อต่อมาคือ ธนาคารจะดูยอดเงินในบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน ดังนั้นในระหว่าง 6 เดือนนี้ ไม่ควรถอนเงินจนหมด แต่ควรแต่งบัญชีให้สวย ด้วยการเติมเงินเข้าบัญชีให้มีการหมุนเวียนอยู่ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็นเงินเดือนประจำ รายได้เสริม จะรายวัน รายเดือน ก็ควรโอนเงินเข้าบัญชีที่จะใช้ยื่นกู้ธนาคารอยา่งสม่ำเสมอ 

ปิดบัญชีหนี้ให้หมดก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน หรือ ชำระหนี้ให้ตรงเวลา 

หากสามารถปิดบัญชีหนี้ให้หมดก่อนยื่นกู้ซื้อบ้านจะดีที่สุด เพราะจะยิ่งเพิ่มโอกาสธนาคารอนุมัติวงเงินได้มากกว่า หรือได้ยอดวงเงินสูงขึ้น แต่ถ้าไม่สามารถที่จะปิดบัญชีหนี้ก่อนยื่นเงินกู้ได้ ก็ควรชำระหนี้ให้ตรงเวลา เพื่อแสดงศักยภาพการชำระหนี้สิน และจะได้ไม่ติดแบล็คลิสต์จนอาจทำให้ธนาคารปกิเสธการให้กู้เงินซื้อบ้านโดยสิ้นเชิง 

เตรียมเอกสาร สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน และหลักฐานรายได้พิเศษ 

ขั้นตอนการซื้อบ้านขั้นตอนสุดท้าย ซึ่งเป็นขั้นตอนที่ต้องใส่ใจเป็นพิเศษ คือ หลักฐานการทำงาน และหลักฐานรายได้ทุกช่องทาง ไม่ว่าจะเป็นสลิปเงินเดือน โบนัสจากการทำงาน ใบรับรองการทำงาน บัญชีที่มียอดเงินเข้าอย่างสม่ำเสมอจากรายได้อื่น ๆ ที่นอกเหนือจากงานประจำ และเอกสารที่เราต้องเดินเรื่องขออนุมัติจากหน่วยงานต้นสังกัด หรือจากบางหน่วยงาน ที่อาจต้องใช้ระยะเวลาในการรอ การเตรียมตัวไว้ก่อนจะทำให้การยื่นกู้เงินซื้อบ้านเป็นไปได้อย่างราบรื่นมากขึ้น 

หากมีการเตรียมตัวได้ครบดังนี้ คุณก็พร้อมที่จะเดินเข้าไปยื่นเรื่องกู้เงินซื้อบ้านเป็นของตัวเองสักหลังแล้วค่ะ