By เชื่อว่าหลาย ๆ คนต้องเคยได้เห็นเอกสารสำคัญการถือครองที่ดิน หรือที่เรามักเรียกกันติดปากว่า โฉนดที่ดิน ซึ่งเป็นหนังสือสำคัญในการแสดงสิทธิ์ของการครอบครองที่ดิน ซึ่งมีหลากหลายสี มีหลายประเภท ทั้งแบบที่สามารถซื้อ-ขายได้ โดยแบ่งแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์ทำกินเท่านั้น หรือแบบที่ทำประโยชน์ในที่ดินโดยไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ๆ ฯลฯ แล้วตกลงโฉนดที่ดินมีกี่แบบกันแน่นะ แล้วโฉนดแต่ละสีต่างกันยังไง วันนี้แอดมินมีมาเฉลยค่ะ
โฉนดที่ดินคืออะไร
โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญสำหรับแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกโดยกรมที่ดิน และออกตามประมวลกฏหมายที่ดินปัจจุบัน โดยให้ยึดผู้ที่มีโฉนดที่ดินถือว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ระบุไว้ในเอกสาร และมีอำนาจการใช้ประโยชน์ที่ดินตามพื้นที่ ที่ได้ระบุไว้ในโฉนดที่ดินนั้น ๆ เช่น การซื้อขาย การให้เช่า หรือการโอนสิทธิ์พื้นที่ให้ผู้ใดก็ตาม และยังมีสิทธิในการขัดขวางไม่ให้ผู้ใดมาใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวโดยไม่ได้รับอนุญาต
เอกสารการถือครองที่ดินมีหลายประเภท แต่โดยหลัก ๆ สามารถแบ่งประเภทโฉนดที่ดินได้ 4 ประเภท ด้วยกัน ซึ่งเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และ หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในการปฏิรูปทีด่ิน โดยแต่ละประเภทจะมีตัวย่อและสีของตราครุฑบนโฉนดแตกต่างกัน รวมไปถึงข้อควรระวังในการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
สีของโฉนดที่ดินแต่ละประเภทมีอะไรบ้าง
- โฉนดที่ดิน ครุฑแดง หรือ น.ส.4
โฉนดที่ดินครุฑแดง หรือ น.ส.4 คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฏหมาย ให้ยึดเอาผู้ที่ครอบครองถือว่าเป็นเจ้าของที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ ซึ่งเป็นโฉนดที่ดินที่แสดงกรรมสิทธิ์ชัดเจนที่สุด โดยมีการระวางภาพถ่ายและระบุเขตพื้นที่ไว้อย่างชัดเจน สามารถทำการซื้อ – ขายที่ดิน หรือ โอน จดจำนอง และใช้ค้ำประกันได้ แต่ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อหน้าพนักงาน ณ ที่สำนักงานกรมที่ดินเท่านั้น
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ครุฑเขียว หรือ น.ส.3 ก.
หนังสือรับรองฯ ครุฑเขียว หรือ น.ส.3 ก. คือ หนังสือที่รับรองผู้ครอบครองเอกสารสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ได้ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง และมีการะวางภาพถ่ายทางอากาศไว้อย่างชัดเจน ซึ่งมีนายอำเภอท้องถิ่นเป็นผู้รับรอง และออกเอกสารโดยราชการและนายอำเภอส่วนท้องถิ่น แต่เอกสาร น.ส.3 ก.ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ผู้ครอบครองจึงไม่มีกรรมสิทธิ์ เพียงแต่สามารถทำการซื้อ – ขายที่ดิน หรือ โอน จดจำนองธนาคารได้ และหากมีการตรวจสอบเขตได้ชัดเจนแน่นอนแล้ว ผู้ที่ครอบครองจึงจะสามารถนำหลักฐานไปออกเป็นโฉนดที่ดินได้ทันที โดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ครุฑดำ หรือ น.ส.3 , น.ส.3 ข
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ครุฑดำ หรือ น.ส.3 และ น.ส.3 ข มีความแตกต่างกันอย่างไร
- น.ส.3 คือ เอกสารที่ทางนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
- น.ส.3 ข. คือ เอกสารที่เจ้าหน้าที่กรมที่ดินเป็นผู้ออกให้ แต่ยังไม่มีการรับรองอย่างเป็นทางการ
โดยเอกสารทั้ง 2 ฉบับเป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วไป ไม่มีการระวางภาพถ่ายทงอากาศ และ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ชัดเจน ทำให้เอกสารเป็นเพียงในลักษณะแผนที่ลอย ๆ แต่ผู้ครองครองก็สามารถซื้อ – ขาย หรือ โอน และนำไปขอโฉนดที่ดินได้
- หนังสืออนุญาตให้เข้าใช้ประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ครุฑน้ำเงิน หรือ ส.ป.ก.4 – 01
หนังสืออนุญาตให้เข้าใช้ประโยชน์ฯ ครุฑน้ำเงิน หรือ ส.ป.ก.4 – 01 คือ เอกสารที่เจ้าของมีสิทธิในการทำการเกษตรบนที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถทำการซื้อ – ขาย โอน หรือออกโฉนดที่ดินในภายหลัง แต่สามารถโอนเพื่อแบ่งเป็นมรดกตกทอดให้กับทายาทเจ้าของสิทธิ์ได้เท่านั้น และทายาทเจ้าของสิทธิ์สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้เพียงแต่การทำเกษตรเฉกเช่นเดียวกัน
เอกสารที่ดิน ส.ป.ก.4 – 01 (ครุฑแดง) และ น.ส.4 ต่างกันอย่างไร
เอกสาร ส.ป.ก.4 – 01 มีทั้งฉบับครุฑน้ำเงิน และครุฑแดง เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน การสังเกตความแตกต่าง คือ ให้ดูข้อความที่ระบุไว้บนหัวเอกสาร ดังนี้
- หากเป็นเอกสาร ส.ป.ก.4 -01 จะระบุไว้ว่า “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน”
- โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง จะระบุข้อความว่า “โฉนดที่ดิน”